A informalidade imobiliária é um dos grandes desafios jurídicos das cidades brasileiras. Milhões de imóveis são ocupados, negociados ou transmitidos sem registro adequado, seja por ausência de escritura, problemas na cadeia dominial ou ocupações consolidadas sem regularização. Embora muitas dessas situações pareçam estáveis no dia a dia, a informalidade gera riscos jurídicos relevantes para proprietários, possuidores, herdeiros e para o próprio poder público.
O que caracteriza a informalidade imobiliária
A informalidade imobiliária ocorre quando o imóvel não está plenamente integrado ao sistema registral. Isso pode acontecer em situações como:
- compra e venda apenas por contrato particular;
- ausência de escritura pública;
- imóveis herdados sem inventário;
- construções em áreas não regularizadas;
- ocupações consolidadas sem titulação;
- divergências entre a realidade do imóvel e o registro.
Nesses casos, a posse existe, mas a propriedade juridicamente reconhecida não está plenamente constituída.
Principais riscos jurídicos da informalidade
A informalidade imobiliária expõe os envolvidos a diversos riscos, muitas vezes ignorados até o surgimento de um conflito. Entre os principais, destacam-se:
- Insegurança da posse: o ocupante pode perder o imóvel em disputas judiciais;
- Impossibilidade de venda formal: negócios ficam restritos ou desvalorizados;
- Dificuldade de financiamento: imóveis irregulares não são aceitos como garantia;
- Problemas sucessórios: herdeiros enfrentam litígios prolongados;
- Risco de demolição ou sanções administrativas, em certos casos;
- Conflitos entre vizinhos e terceiros, especialmente em áreas urbanas densas.
A ausência de registro impede a plena proteção do direito de propriedade.
Impactos econômicos e sociais da irregularidade
Além dos riscos individuais, a informalidade imobiliária afeta o desenvolvimento urbano e econômico. Imóveis irregulares:
- não circulam plenamente no mercado;
- não geram segurança para investimentos;
- dificultam o planejamento urbano;
- ampliam conflitos fundiários;
- reduzem a arrecadação e a organização territorial.
Por isso, a regularização não é apenas interesse privado, mas também política pública essencial.
Soluções legais para a regularização imobiliária
O ordenamento jurídico brasileiro oferece diversas soluções legais para enfrentar a informalidade imobiliária, que devem ser escolhidas conforme cada caso concreto. Entre as principais, estão:
- Regularização fundiária urbana (REURB), promovida pelo poder público;
- Usucapião judicial ou extrajudicial, quando preenchidos os requisitos legais;
- Escrituração e registro tardios, em casos de contratos antigos;
- Inventário e partilha, para regularização sucessória;
- Retificação de registro, quando há divergência entre matrícula e realidade.
Esses instrumentos permitem transformar a posse informal em propriedade juridicamente segura, com efeitos plenos perante terceiros.
A importância da assessoria jurídica especializada
Cada situação de informalidade exige análise técnica detalhada da origem do imóvel, da cadeia dominial, do tempo de posse e das condições urbanísticas e ambientais. Soluções improvisadas podem gerar nulidades ou novos conflitos.
A atuação jurídica preventiva:
- reduz riscos futuros;
- acelera a regularização;
- evita litígios prolongados;
- garante segurança patrimonial.
A análise de Adonis Martins Alegre
Para o advogado Adonis Martins Alegre, a informalidade imobiliária é uma fonte silenciosa de insegurança jurídica:
“A informalidade imobiliária cria uma falsa sensação de estabilidade. Sem registro, não há propriedade plenamente protegida. A regularização é o caminho para segurança jurídica, valorização do patrimônio e pacificação social.”
Segundo Adonis Martins Alegre, quanto mais cedo a regularização é buscada, menores são os riscos e os custos jurídicos envolvidos.
Conclusão
Os riscos jurídicos da informalidade imobiliária são amplos e afetam tanto indivíduos quanto o desenvolvimento das cidades. A ausência de registro fragiliza direitos, gera conflitos e impede a plena circulação do patrimônio.
As soluções legais existem e estão cada vez mais acessíveis, especialmente com instrumentos extrajudiciais e políticas de regularização fundiária. Buscar a regularização não é apenas cumprir a lei, mas proteger o patrimônio, garantir segurança jurídica e promover estabilidade social e econômica.
